競売とは

借入金の返済ができない債務者がその担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立てその結果裁判所が売却する不動産を競売物件といいます。その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売(けいばい または きょうばい)」というのです。

競売物件の価格は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。そして、これが最低売却価格になります。この価格は競売という特殊性に鑑み市場価格よりもかなり低く設定されています。実際、市場価格の5~7割といったところです。最終的な落札価格は8割前後が多いようです。次ページに競売での落札価格と通常売買での価格の差の例を出しておりますので参考になさってください。

競売のデメリットは、上記のように販売価格が2割前後も低いという事に尽きます。その上、引っ越し費用等の交渉が一切出来ないということです。
尚かつ、競売後にも残った債務の支払い義務は継続しています。自己破産でもしない限りこの債務に追いかけられる事になるのです。自己破産にデメリットは無いと主張している方々や、著書もたくさんございますが、自己破産による社会的制約は現実に存在しています。公示されてしまいますので、近所の人にもわかってしまいます。

競売にメリットがあるとすれば、落札までに2年3年とダラダラと続く場合があり、うまくすると、その間は、そこにそのままお住まいになっていても立ち退きを求められません。また、競売終了後も、半年、1年くらいは住み続ける事ができる場合もあります。(ただし違法です)。



競売の流れ

ここでいう競売の流れとは、購入する側からみた流れでは無く
諸事情によりやむにやまれず、ご自宅を競売にかけられた方の側から見た競売までの流れです。

住宅ローンの滞納・延滞
1ヶ月ローンの支払いを遅延すると、督促状が来ます

債権者からの呼び出し・その後の支払いについての相談
約2ヶ月ローンの支払いを遅延すると、 債権者から呼び出され返済について話し合います
債権者の提案に応じない







債権者の提案に応じる

支払い方の再調整
この時点で、担当者に任意売却を勧められる事もあります

再度滞納
期限の利益の喪失となります
債権者が保証会社に代位弁済を要求
債権・担保物権などが求償権の範囲で保証会社に移転して、 完全なる不良債権として扱われます
Bまた、個人信用情報に事故(ブラック) としての記録が残され、以後金融機関等からの借入が困難になります。

差押
差押とは担保権実行の為の手段であり、 債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記のことです。
以後、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなるのです。

競売
不良債権となった債務の最終処理の手段です

入札
競売の最終段階です。実務的には期間入札が間近に迫ると任意売却に応じてもらえない事が多くなります。
(原則として、開札の前日まで応じてもらえるはずです)

立退き
競売落札者(競落者)との金銭的な話し合いに応じて物件を引渡すか、あるいは話し合いに応じず立ち退きを拒むか。
どちらの場合にも占有を続ける正当な権限がありませんので、 いずれは強制執行され、立退かざるを得なくなります。

    まずは『任意売却-総合案内 名古屋』にお電話ください。
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競売の落札者(競落者)から見た、強制執行の概要

物件を競落し、買受人が代金納付完了から6ケ月以内に「不動産引き渡し命令」の申し立てを裁判所にすると、早ければ1~2週間で「不動産引き渡し命令」が発令されます。

この命令が確定すると、執行官室で強制執行の申し立てを行います。
名古屋地裁の場合、各執行官ごとに受け持ち地域が決まっていて、その担当執行官と執行日時を打ち合わせの上、落札した物件に臨むことになります。

但し1回目で部屋を空にして、明け渡しが終了する(これを断行と言います)訳ではありません。
通常、1回目は占有者に対して、「あなたは、引き渡し命令の対象になっているから、何月何日までに立ち退きなさい!」と勧告し、「公示書」と言う裁判所発行の命令書のような紙を室内に貼って終わりです。

そして、その2週間~1ケ月後に、いよいよ明け渡しの断行になります。
この断行の時には、執行官の他に「立会人」と称する、立ち会いを職業としている人と、「鍵屋」と屈強な「引越し業者」が断行の3点セットとなって臨みます。

この、断行の3点セットには理由があります。
執行官は、忙しい時には、一日に5件以上の執行をこなしています。ですから、必然的に時間的余裕がありません。一現場にかけられる時間はぜいぜい2~3時間なのです。

ですから、通常執行官はこの3点セットとチームワークを組みながら執行をこなして行くのです。「鍵屋」も「引越屋」も通常とは比べものにならないくらいの素早さで行動します。

当然、得意技能を持った専門職の人たちですから、その料金も安くはありません。断行の3点セットの人たちにかかる報酬額は、不動産の大小にもよりますが、大体50万円~100万円くらいは最低でかかるのではないかと思います。

勿論、法的手続きを弁護士に依頼した場合は、別途に弁護士費用が必要になります。
上記の文章は、あなたの物件を競売で落札した人の側から見た「強制執行」の概略です。 落札された側にあなたを当てはめてみてください。

上記の文章の末に記載しておりますが、鍵の取り替え、荷物の搬出などに結構な費用を競落者側は負担しなければならない場合が有ります。私はスンナリと出ていくので引っ越し費用として20万円位いただけませんかと駄目で元々で交渉をしてみるのも手です。

断行の3点セットに100万円の経費がかかってでも、落札物件に住んでいる人(不法占拠者)には一銭も払わないという競売専門業者さんも多数存在いたしておりますので、交渉は程々に。また、競売専門の業者さんでは自社の追い出しユニットを結成している場合もございます。

本当に競売で処理されても良いのですか?

競売でも任意売却でも、自己破産をしない限り、住宅ローンは残ります。残った債務に対しては支払い義務は継続するのです。

競売は任意売却に比べ取引価格が通常約10%~25%ほど低いのが普通です。つまり、債務も任意売却で売却した場合と比べると10%~25%ほど多く残ります。

また、任意売却とは違い競売であなたの物件が落札された場合、直ちにその物件から立ち退くことになります。
そして、競売をしても自己破産をしても連帯保証人が付いている様な場合には、その連帯保証人に残った債務の請求が行くということも憶えておいてください。最悪、その連帯保証人が自己破産というケースも充分に考えられます。
競売の場合に、残った債務の支払いに苦しむ人が多々います。案件の処理後の事までカッチリと仕上げてくれる任意売却の専門業者に依頼してください!


競売取り下げでお悩みなら!

弊社では、あなたご所有不動産の裁判所による法的整理で競売が実行される前に金融機関等の債権者と交渉をし、そして債権者の同意を取り付けて任意で問題の不動産を売却をするという解決方法をお勧めしています。

弊社では、最も重要となる各債権者への競売申し立ての取り下げ及び、抵当権抹消等の業務を行い、そしてその後の販売も、当社が責任を持って実行いたします。

詳しくは、お電話または直接お会いして納得いくまでご説明します。
任意売却のほうが競売よりもあなたにとって必ず有利となります。
競売の実行よりも任意売却のほうがあなたにとって絶対有利です。転居に必要な費用の捻出等も債権者との交渉によっては十分可能です。

なお、当社の業務で売却の契約が成立したあかつきには規定による仲介手数料を申し受けますが、その金額は債権者より支払われるもので、あなたに別途ご負担いただく必要はまったくありませんので、どうぞご安心ください。

競売の通知を受け取ってしまって、現在は不安な気持ちで憂うつな日々をすごしていることと思います。ですが、ご安心ください。必ず問題解決の方法はございます。

また、担保不動産競売開始決定という通知をもらってしまったあなたは、このまま放っておくと早ければ約6ヶ月後には競売にかかってしまいます。そして、家から立ち退くことになります。時間は約6ヶ月しかないのです。お早めの決断が必要です。(滞納3ヵ月後には競売を申し立ててくる債権者が増えてきております)

競売から依頼者を守るために!


弊社は、競売は最後の最後の解決方法だと考えます。弊社は常に、司法書士先生、弁護士先生方のアドバイスを基に、依頼者様が競売では無く、いかに任意売却で有利に処理できるかを日々模索いたしております。


競売と任意売却の同時進行

競売を回避する方法の一つとして任意売却へ切り替える方法があります。
競売を取り下げてもらえなくても競売と任意売却の同時進行で処理を進めることも可能です。

競売後に残った債務の返済!

ホームページでも競売後の支払いを無視することを勧めているものが多々有ります。競売後の債務の支払いを無視している方々も居ます。また、法的にも支払い義務がないと大きな誤解をなされている方々がおります。

が、これはただ単にサービサーが請求を起こしていないだけであって、支払い義務が無いというわけではありません。当然、サービサーに請求されれば残債務の支払いは行わなくてはなりません。また、サービサーが別の債権回収業者に債権を売却した場合、新しい債権者は必ず支払いの請求をしてきます。その結果、最悪の場合、給料の差押えというケースもありえます。


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