競売の流れ


申し立てられた側の競売の流れ


住宅ローンの滞納
1ヶ月目:銀行から"住宅ローンの先月分のお支払いが未だなされていませんよ。 " という通知が届きます。

引き続き滞納
滞納2ヶ月目 ~ 3ヶ月目が過ぎる頃には "支払の督促状" が届きます。
督促状の発行は金融機関により大きく異なります。
また、このことが個人信用情報に事故(ブラック)記録として残され 以後、金融機関等からの借入が困難になります。

金融機関と話合い
債権者からの呼び出しがあり、 返済についての相談・お願いをします。

(延滞6ヵ月で事故となります)
提案に応じない
このポイントが、これからの人生の岐路になります。 金融機関の提案に応じられるか応じられないかで
返済条件の変更(リスケジュール)となるか任意売却を勧められるかとなります。

期限の利益の喪失
金融機関から実質的な最後通牒が届きます。
この通知はローン保証会社からあなたのローンの残債を代わりに 返済してもらいますという内容の通知です。

代位弁済
金融機関/債権者がローン保証会社に代位弁済を要求。債権・担保物権などが求償権の範囲でローン保証会社に移転します。
つまり、完全なる不良債権として扱わるわけです。そして保証会社からは全額一括返済を求められることになります。

競売申立
裁判所から " 競売開始決定通知 " が特別送達という郵便で届きます。
これが届きますと、ご自宅を手放さなければならなくなるまで、 約10ヶ月しかありません。

執行官の調査
裁判所から執行官と不動産鑑定士が訪問します。
執行官のチームがご自宅を訪問し写真撮影および聞き取り調査を行います。

競売三点セット
裁判所の認識を示す物件明細書、評価人(鑑定士)の評価書、執行官の現況調査報告書(写真含む)の三点で構成されています。
当該物件の権利関係などが盛り込まれており、 入札や引き渡し命令などの際の判断資料となります。
任意売却―総合案内では3点セットそのものをインターネットで公開し ダウンロードできるようにしています。

入札の通知
期間入札の通知が競売を申し立てられた方へ届きます。
最低売却価額・基準価格が設定され、" 期間入札 " の通知が届きます。
期間入札の期間は約8日間が一般的です。

入札開始
期間入札の開始

入札終了
期間入札の終了

開札
開札は裁判所の開札場で執行官により行われ、
最も高い価格を付けた人が最高価買受申出人(落札人)と定められます。

売却許可決定
開札日の2日後に、最高価買受申出人に対し裁判所が売却許可を決定します。
買受申出人に欠格事由があるか、売却手続に誤りがある場合以外 執行抗告がなければ 、売却許可は1週間後に確定致します。

物件引渡
売却許可決定後直ちに占有者に対して引渡交渉が行われます。
通常の場合、代金納付日から1ヶ月以内に取得した不動産の引渡を完了致します。
引継ぐ賃借権がある場合を除き、不動産を占有している者が 任意に不動産を引渡さない場合
その占有者に対して代金納付後直ちに、 裁判所に引渡し命令を申して執行官により立退きの強制執行が行なわれます。


おおよそ10ヶ月後に立ち退きです

競売開始決定通知が郵送されてから約10ヵ月後には、自宅からの退去をもとめられます。
居座っても裁判所命令で強制退去が執行されることになります。

立退料の交渉

立退料の交渉は欲張らないことが肝心です。
一時期は、一般人の方が落札した場合などは立退料の交渉である程度は希望額に近い線で交渉がまとまっていましたが、最近は立退料交渉のプロたちが続々と参入してきています。

任意売却ですと、立退料/引越代の交渉は全て業者が行います。
債権者が引越代を認めない場合でも、購入者に交渉をして、ある程度額の引越代は捻出してくれます。

競売の回数

期間入札の開札で買受人が出なかった場合、開札日の翌日から1ヶ月間、早い者順の特別売却となり、誰でも最低売却価額・基準価格で買えます。

そして、その1ヶ月間にも希望者が現れない場合には、また期間入札が催行されます。
そしてこの期間入札は前回よりも約3割り下げた価格で再び競売となります。

それでも、買い手が現れないなら、前回同様に特別売却を得て次々の期間入札となります。それを3回繰り返しても売れなければ、その旨、申し立て 債権者に通知した上で3ヶ月以内に買受人があることを申し出でしなければ裁判所でその競売を取消します。(民事執行法68条の3)

もし1年以上も2年以上も、住宅ローン滞納しているのに金融機関/債権者が何も言って来ない場合には、競売にかけても上記のようなことになり得る確率が高い場合です。

親の自宅を、競売前に子供が買い戻す事は可能です


競任意売却という方法で行うことで可能です。
任意売却の場合は2番・3番以降の抵当権者の承諾などは全て弊社が行います。
問題なのは、購入資金である住宅ローンの申し込み等クリアしなければならない大きな問題があります。
出来るか出来ないかは個々の状況、購入者である子供さんの 属性(収入とか勤続年数等々)にも大きく左右されます。これらがクリアされれば競売前に自宅の買い戻しは可能です。
    あなたに合った最良の解決方法で、いち早く悩みを解決致します。
    競売や任意売却・・・誰にも相談できない借金の悩み。こんな事に慣れている人なんて一人もいません。みなさんが「初めての事でどうしていいかわからない」とおっしゃいますし、ただ家族や今後の生活の事を心配していらっしゃいます。しかし、最後にはほっと肩をなで下ろし、安堵の笑みを浮かべていらっしゃいます。
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