住宅ローンの支払い変更

諸事情で収入が激減したり、なくなったりする中で、現在住んでいる家の支払いだけは何とかしなければと考える方がほとんどです。
そこで住宅ローンを滞納する前に、毎月の返済額の値下げ交渉をしてみませんか?

しかし注意をしなければならない点もございます。
(1)借り換え時の諸費用は保証料だけで数十万円もかかります
(2)借り換えメリットがあるのは金利差0.7~1%の場合のみ
(3)残高が500万円を下回るのなら借りかえはやめた方が得策です
(4)これから借り換えを検討するならば長期固定or10年固定が鉄則です

ただし、下記の(1)~(4)の項目は「支払いの滞納の無い方」だけに適用されます。
滞納のある方の支払いのリスケジューリングは滞納を解消してからでないと不可能と思ってください。


(1)
借り換え時の諸費用は
保証料だけで数十万円もかかってしまう
ローンの借り換えをする際の鉄則は金利の低いローンを組むことです。気をつけなければならないのが保証料などローン借り入れ時の諸費用です。抵当権の抹消費用や登録免許税など公的費用は必須になります。

保証料や手数料などは金融機関によってまちまちです。諸費用のなかでも最も大きなウェートを占めるのが保証料です。ある大手都銀では、3,000万円を30年ローンで借り換えた場合、約60万円の保証料がかかってしまいます。その他諸費用を合計するとナント90万円にもなります!

その一方で新生銀行やネットバンクのソニー銀行などは保証料が0円(2005年2月の時点)です。金利差も重要ですが、金融機関によっては諸費用に大きな差が出るのです。
(2)
借り換えメリットがあるのは金利差0.7~1%の場合
では借り換えのメリットが生まれる金利差がどれくらいか?
借り換え先が保証料のかかる金融機関なら0.7%、保証料0円ならば0.5%程度と大まかに覚えておいてください。
(3)
残高が500万円を下回るのなら借りかえはやめた方が得策
ローン返済が順調に進み、残高が500万円を下回る金額ならば借り換えはオススメしません。なぜなら(1)で書いたように、諸費用のコストが金利差を上回る可能性が大きいからです。わずかな金利差にばかり気を取られてしまうと、借り換えしたのにトータルの支払い金額が増えてしまうといった事にもなりかねません。
(4)
これから借り換えを検討するならば長期固定or10年固定が鉄則
たとえば3,000万円を30年の元利均等返済のローンを組んだ場合。毎月の返済額が1%の場合は9万6,500円、3%に上昇すると12万3,400円、5%になると15万4,200円と1.6倍に急上昇します。
金利は下がるときは緩やかに、上がるときは一気に上昇するとよく言われます。金利上昇が進行中の現在、借り換えを検討するのであれば、20~30年以上の長期固定金利かせめて10年固定金利をオススメします。


住宅金融支援機構からのローンの場合

住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)では、5,250円(平成18年2月4日現在)の手数料で、住宅ローンの返済方法の条件変更の見直しがいつでもできます。またこの他にも月々のご返済がお困りの方へこの他返済が困難になった方に対しての措置として返済期間の延長があります。

滞納しそうになったら、すぐお借り入れしている金融機関に相談を

先ずは、住宅ローンをお借り入れしている金融機関に相談しましょう!
そして、ご自分の今の状況、これからの状況をできる限り詳しく説明してください。
状況を踏まえた上できちんと交渉することで、月々の返済額を減額してもらうことができると思います。ただし、返済期間は長くなり、返済総額も増えることにはなります。

最悪の事態に陥る前に、月々の支払額の減額交渉を!
その減額して頂いた額でお支払いができないようであれば、任意売却を考えるのが得策です。


離婚で、住宅ローンを払うのが困難な場合

これから離婚をされる方、離婚をしたばかりの方は、できる限り早い時期に、連帯債務・連帯保証人・共有名義から外れておくことが肝心です。

弊社には、離婚して数年後に、元の夫・元の妻の所在がわからないため、家を売るに売れない状況に陥ってしまわれた方々からのご相談がしばしばあります。最悪なのは、離婚をして十数年経ってから連帯債務の督促状が届くケースです。

いままで2人で払って来た住宅ローンを、ご自分お一人で支払い続ける事は可能ですか?
今後、何十年も支払い続けて行くことができますか?
今後、給料の大幅な昇給が見込めない状況なら、不動産の売却を考えてみてはどうでしょうか?
    あなたに合った最良の解決方法で、いち早く悩みを解決致します。
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