よくあるご質問(Q&A)

質問
任意売却とはなんですか?
答え
任意売却とは、任意に、つまり金融機関からの強制ではなく弊社のような専門家・弁護士によって債務者(例えばあなた)の側が自由に担保不動産を売却することを言います。例えば、1番から5番と抵当権に入っていて、下の方にはいわゆる街金さんがいる場合、一般の人は「任意」に売れないと考えてしまいます。そこからが私ども専門家の出番です。
質問
任意売却をするメリットは?
答え
● 不動産の買主にとって多少高めに買うことになっても、「競売」という「傷」の無い物件を売ることができる。
● 抵当権の順位に応じて一定の配当基準により話し合い、一定の配分比率により任意配当表を作り、公平・平等に弁済する。その際、高利の遅延損害金などは減額してもらうことも可能です。
● 後順位の抵当権者にも、一定の配当基準により弁済ができる。いわば、抵当権抹消のためのハンコ料を支払うことになる。
● 不動産の占有者(貸借人など)とのトラブルを避け、話し合いで解決できる。
● 債権者との交渉によっては引っ越し代等がもらえることがある。
質問
任意売却に落とし穴はありますか?
答え
任意売却を依頼する前の業者さん、アドバイザーさんコンサルの方々の条件と、実際に任意売却が終了した時点での結果が大きく 違う事は有ります。一番違う部分は、やはり引越代です。依頼する前は、『引越代100万円』の筈が、実際には『8万円』なんてことも有ります。次に多い トラブルは、任意売却後に住宅ローンは一切残らないという話だったのに、実際にはシッカリと残り支払誓約書を取られるというものです。
質問
任意売却が認めてもらえない事って有りますか?
答え
任意売却を認めてくれないことはしばしばあります。
債権者・金融機関の方針の場合も有ります(例えば労金さんは任意売却を認めてくれません。債権者と債務者の関係がこじれた場合なども認めてくれない ことがあります。債権者・抵当権者・金融機関あなたの物件は任意売却で行くよりも競売で行った方が高く売れると判断した場合にも任意売却には応じてくれない ことがあります。
質問
任意売却をしたいけれど連帯債務者・連帯保証人に連絡が取れません
答え
連帯債務者または連帯保証人の同意が無いと任意売却は出来ません。この場合には競売で処理されるのをただただ指をくわえて眺めていることしか出来ません。
質問
ローンが残る場合の離婚はどうしたらいいですか?
答え
後々、もめないためにも離婚する際はどちらかに一本化する事をおすすめします。
競売にまで発展するケースの多くが、離婚後別れた元夫が自己破産とか住宅ローンの滞納などで返済を行わなくなった際には 連装ロ証人アまたは連総ツ務者lになっている片方に全額の請求が行くことになります。
連帯債務者または連帯保証人になっていなければローンが残bトいても2人でもめるということはないと思われます。
質問
住宅ローンの一括返済を求められています。どうしたらいいでしょうか?
答え
返済の一括返済を求められているのなら、指定されている金額の全額をご用意いただき、そして一括で返済しないと、競売で家を取り上げられて、落札後は追い出されます。
この全額一括返済を求められた場合には、取れる道は3つしかありません。 一つは前記した全を用意して一括で返済する。 二つ目は競売になる。三つ目は任意売却で競売よりは有利に自分から物件を売却する。
質問
結婚後に発覚した、前の住宅ローンはどうなりますか?
答え
旦那様が再婚と仮定します。 今の、奥様が何ら書類に署名捺印をしていなかれば金銭的なトラブルには巻き込まれません。
奥様が再婚で前の旦那様の連帯保証、連帯債務の場合には、最悪、その奥様までは支払の請求はいきますが、今の旦那様まではきません。
質問
任意売却を阻止したいのですが?
答え
任意売却は阻止する必要はありません。任意売却とは売る方の意志によって不動産を売却するものですから、売る気が無いという事であれば任意売却をお願いしている業者さんへ止める意志を伝えれば、いつでも止められます。
質問
支払誓約書とはなんですか?
答え
任意売却が終わった後に残る住宅ローンの返済を間違いなく行いますという宣誓書です。そしてこの誓約書または約定書は法的拘束力を持つ公正証書として提出をいたします。
公正証書とは、裁判などの手続きを経なくても給料の差し押さえ等が出来る非常に強いものです。任意売却後には債務は一切残らない、任意売却後には無担保債権になるから逃げ切れるという宣伝文句に釣られて任意売却を依頼して、任意売却終了間際に この支払誓約書・支払約定書を取られて怒り狂っても後の祭りとなります。
質問
任意売却後の残債務(無担保債権)はどうなりますか?
答え
無担保債権として残った債権は、住宅ローン会社または金融機関から、いわゆるサービサー会社に譲渡されます。以降、このサービサーと債務者間で交渉を進めることとなります。通常、サービサーは無担保債権を残債務の1~2%で買い取りますので、債務者は残債務の5%程度の一時金を支払うことで残債務の処理ができる可能性があります。また、一時金が無い場合は5千円~3万円位の金額での分割返済が可能です。
質問
任意売却後の残債務(無担保債権)はどうなりますか?
答え
無担保債権として残った債権は、住宅ローン会社または金融機関から、いわゆるサービサー会社に譲渡されます。以降、このサービサーと債務者間で交渉を進めることとなります。通常、サービサーは無担保債権を残債務の1~2%で買い取りますので、債務者は残債務の5%程度の一時金を支払うことで残債務の処理ができる可能性があります。また、一時金が無い場合は5千円~3万円位の金額での分割返済が可能です。
質問
住宅ローンを滞納するとどうなりますか?
答え
3ヶ月間は手紙による督促のみで、電話による督促はありません。滞納期間3ヶ月では競売にはかけられませんのでご安心下さい。
但し、この期間に検討する必要が有る事として、次の事が上げられます。
● 住宅ローンの支払方法の見直しをする(ボーナス払い無し・月額支払い減額など)
● 弁護士を通して個人版の民事再生法ローン特例を使い、裁判所に月々の減額要請を行う。
● 任意売却によって、自宅を売却する
通常の住宅ローンは、6ヶ月間延滞(住宅金融公庫の場合、一般銀行の場合は3ヶ月で処理することも有り)すると ”期限の利益の喪失(きげんのりえきのそうしつ)” となり、債務が保証会社に移行します。1ヶ月分でも延滞し、電話などがかかって来た場合には、居留守などは使うことなく、「誠意のある」対応をしてください、。ましてや、消費者金融などから「借り入れをして」住宅ローンの返済に当てるなどは厳禁です。
質問
期限の利益の喪失とは?
答え
仮に3,000万円を借入し、35年のローンを組んでいたとしても、滞納が規定された回数を超えてしまうと、即座に全額3,000万円の一括返済を迫られることになってしまう、ということです。法律的な意味の「期限の利益」は、「期限が来るまでは返済しなくてもよい」という債務者の権利を指して言います。
経済的な意味の「期限の利益」は、「期限が来るまでに返済しないことによって、債務者が享受できる利益」を指します

住宅金融公庫の場合は延滞期間は6ヶ月間ですが、他の金融機関では3ヶ月ということもあります。また、あなたが過去に延滞しているなどのお支払い状況も、大きく影響します。
質問
住宅ローンの月々の支払いを減額してもらうことは可能ですか?
答え
可能です。
金融機関又は住宅ローン会社に支払いの条件を交渉することで、月々の支払い、ボーナス払いの変額を行う事が出来ます。
但し、債務の免除はできません。期間の延長をして月々の支払いを抑えますので以前より債務額は増えます。また、支払条件を変更した後に滞納するとローンの残債務の一括返済を迫られる可能性があります。
質問
現在、3ヶ月間の延滞があります。返済が困難なので、”返済期間の延長”はできますか?
答え
残念ながら出来ません。
延滞をしている債務者の返済期間延長の申し出を、銀行がOKをすることはまずありません。現在延滞をしている状況で、借り換えや返済期間延長をお考えになっても実現は不可能でしょう。また、通常でも、期間延長手続きには追加保証料が数十万円かかります。
質問
半年前に夫と離婚をして、子供は私が引き取り、実家に戻りました。
先日、住宅ローン会社から督促状が届いたのですが、どうしたら良いですか?

答え
督促状が届くということは、自宅購入の際、あなた自身も自宅の持分を所有しているか、もしくは連帯保証人になっているという可能性があります。離婚したといっても、借金はついてまわるものです。債権者もあなたが離婚したからといって、同情をしてくれるわけではありません。前夫がきちんと返済をしていないために、あなたの所に督促状が届いたと考えられます。ここは、自宅の売却を前夫に強く迫るべきです。そのままでは、あなたの元に競売の通知が届いたり、債権者が訪ずれたりしてくるでしょう。時間が経てば経つ程、あなた自身の信用にも傷がつく事に成り得ますので、早めに手を打つことを勧めます。
質問
月々15万円のローン返済が厳しく、返済日が近づいてくると憂鬱になります。なんとかなりませんか?
答え
毎月々の返済に参ってしまっているようですが、これを解決する方法として次のことが上げられますので実践してみましょう。
一つは、上記にもあるように支払いのリスケジューリングです。月々の支払額の変額など、ローン返済の負担を可能な限り軽減しましょう。
もう一つは、自宅にできるだけ近い不動産会社に足を運び、ご自宅がいくらの価格(実勢価格)で売却できるのかを調べてもらいます。 そして、【ローン残高】>【売却価格】となるようであれば売却を考えましょう。
質問
住宅ローン滞納2ヵ月です。ブラックリストに載りますか?
答え
滞納3ヵ月を越えるとブラックリストに載ってしまいます。
金融機関によっては、滞納3ヵ月で競売の手続きに入ります。
住宅ローンの融資を受けている金融機関に、月々の返済額のリスケジューリング(返済額の減額交渉)をおこなってください。
減額交渉と言っても、返済総額が減るわけではありません。 月々の返済額を減らしてもらうということです。返済総額は、返済期間が延びる分、逆に増えることになります。
質問
住宅ローンの支払を拒否したいのですが?
答え
住宅ローンの返済を拒否することは可能です。
支払を拒否することは出来ますが、拒否する見返りとして不動産は競売にかけられ取り上げられてしまいます。
質問
マンション売却後の住宅ローンの支払はありますか?
答え
マンション売却後の住宅ローンの返済というのはありません。
マンションの売買の契約・決済が完了と同時に、残るローンの返済を完了しなければならないからです。 この決済時にローンが残ったままでは抵当権が外れませんから、契約は成立しません。
ようするに、売買の決済時に残るローン分を売る側が現金で用意し、キレイサッパリ清算をしないと、売買が成立しないということです。
従って、マンションを売却した後も住宅ローンを引きずるという事はありません。
質問
保証人、連帯保証人、連帯債務者は何が違うのですか?
答え
「保証人」とは、債務者が返済不能になったときに、債務者に替わり返済義務を負う人のことです。連帯保証人との違いは、保証人は債権者に、まずは債務者に請求するように言い渡すことができます(「催告の抗弁権」)。詳しくは民法452条・民法453条・民法454条をご参照ください。
「連帯保証人」とは、債務者がローンを支払うことができなくなった場合に、借りた本人に替わり支払いの義務を請け負う人のことです。債務者本人に支払い能力がない場合に限って支払う「保証人」よりさらに責任が重く、債権者は債務者の支払い能力の有無に関係なく、連帯保証人に返済を請求できます。
「連帯債務者」とは、ローンを借りた債務者と共に返済をしていく人のことで、連帯保証人よりさらに責任が重く、債務者が返済に行き詰っていなくても請求をされたりします。
保証人、連帯保証人、連帯債務者は仮に離婚をしたとしても変更する事は容易ではありません。変更出来る可能性はかなり低いと考えてよいでしょう。
質問
自己破産か任意売却どちらがいいのでしょうか?
答え
自己破産か任意売却かの二者択一では無いです。
自己破産の前に任意売却か、自己破産の後に任意売却の二者択一です。
弁護士さん的には自己破産の後に任意売却と言う方が多いようです。
理由はお金になるからです。任意売却業者的には任意売却は後でも前でもどちらでも関係は無いです。ですが依頼者の金銭的負担を考えて自己破産の前に任意売却をするように勧めています。
質問
不動産がある場合、自己破産するとどうなりますか?
答え
自己破産は清算手続きですから、大きな財産は全て処分されてお金に換えられて清算されます。従って、自己破産をするということは不動産・自宅は取り上げられるということになります。
質問
任意整理後に住宅ローンを組みたいのですが?
答え
不可能です。
任意整理後5年~10年間は、いわゆるブラックリストというものに記載されます。 それに記載されている間はどのようにあがいても住宅ローンは組めません。しかし、全額キャッシュをご用意できれば不動産の購入は可能です。
債務整理をしたという事は、法律を利用して借りていた借金をチャラにしたということです。別の言い方を すれば、借りたお金を返す能力が無かったということです。返済する能力の無い方にはお金は貸さないようにしましょうというリストがいわゆるブラックリストと言われるものです。
私には借りたお金を返済する能力がありませんでしたと自己証明してしまわれたのが債務整理・任意整理です。
質問
ブラックリスト記載ですがマンション・家を買えますか?
答え
全額キャッシュを用意出来れば可能ですが、ローン返済では買えません。
お金を貸さないように注意をしてくださいという名簿みたいなのが、いわゆるブラックリストです。お金を貸さないようにというお触れが出ている方々に住宅ローンを融資してくれる金融機関はありません。従って、住宅ローンを借りての不動産入手は不可能です。
質問
ブラックにならない債務整理の方法はありますか?
答え
残念ですが有りません。
借りたお金をチャラにするのですから、経済的に信頼を失うことは当然です。
ペナルティだと考えてください。
質問
ブラックにならない任意売却方法はありますか?
答え
これもあり得ません。
任意売却もいわゆる債務整理です。債務整理をした際にはブラックリストには載ります。
質問
ブラックリストの人と結婚した際デメリットはありますか?
答え
ブラックリスト入りしている方と結婚をしても、あなたにはブラックは普通は伝染しませんのでご安心ください。
ただ、ローンを組んで大きな買い物(車とかマンション)をしようとする際には不便かもしれません。結婚以前に、伴侶が作った借金への支払義務はありません。 伴侶があなたに対し、書類に署名捺印を求めるようでしたら、内容には十分気をつけるべきです。
質問
連帯保証人を替えたい
答え
全くの無理では無いようですが、ほぼ限りなくゼロに近く無理なようです。
まずは、お金を借り入れている金融機関に相談なさってください。お金を貸している方の判断です。
質問
連帯保証人をやめたい
答え
連帯債務者または連帯保証人から抜けるには残っているローンを全額一括返済をしなければなりません。そして、また新たに 別な保証人等を立て直して借り直しとなります。
住宅ローンの借り換えをする際にも、連帯債務者・連帯保証人から抜け出せるチャンスはあります。
それ以外で、連帯保証人・連帯債務者をやめるのは難しいかと思います。
お金を融資してくれている金融機関に相談なさってみてください。残っているローンの70%をキャッシュで返済してくれれば連帯債務から連帯保証から外しましょうという条件を出してくれる金融機関もございます。
質問
連帯保証人(連帯債務者)が自己破産しました
答え
新たに連帯保証人(連帯債務者)を立てなければ なりません。
新たに連帯保証吹i連帯債務者)lが立てられなければ期限の利益を失うことになりますから、金融機関からは全額一括返済を求められることになります。
このあたりの条件は契約内容をよくご確認ください。
この件に関してのご相談は、融資を受けている金融機関にご相談ください。
質問
離婚をするから連帯保証人をやめたいのですが?
答え
残っているローンを一旦、全額返済を求められます。
全額返済ができなければ、連帯保証人から抜け出すことは難しいです。
一度、融資を受けている金融機関に相談してみましょう。
相談先は私たちでは無く、金融機関です。
競売に関するご質問
質問
競売の回避方法を教えてください
答え
競売を申し立てた申立人に競売を取り下げてくれる条件は何か聞くこと。
そして、その出された条件を行うことです。
提示された条件が無理であれば、任意売却にしたい旨を申し出てみることです。しかし、競売も任意売却も家を失うことになります。
競売も任意売却も完全に避けて、家も残したいのであれば、どんな無理をしてでも競売の申立人の条件を遂行すること以外ありません。
質問
親子だと残債務を支払う義務はありますか?
答え
連帯保証人になっているか否かによって異なります。
保証人になっている場合、残ったローンへの返済義務はあります。請求も来ます。返済出来ない場合には競売にもなります。
それでも不足な場合には親も自己破産ということに発展することになります。
保証人になっていない場合には、残債務の返済義務は負いません。
質問
サービサーとは何ですか?
答え
サービサーとは、債権回収に必要ないろいろなサービスを総合的に提供する会社のことをいいます。従来、債権回収業務は弁護士にしか許されていませんが、弁護士法の特例として 「債権管理回収業に関する特別措置法(サービサー法) 」により許可を得た民間会社が、不良債権等の処理促進のため債権管理回収業をおこないます。
質問
代位弁済(代弁済)ってなんですか?
答え
わかりやすくいうと「借金の肩代わり」です。
第三者が債務者に代わって弁済した場合、その弁済で消滅する債権・担保物権などが求償権の範囲で弁済者に移転します。 ここでの代位弁済とは債務者が何らかの理由により金融機関への返済が不能になった場合、保証会社(第三者)が債務者に代わり金融機関に対して債務を弁済することをいます。 この際、保証会社は弁済した全額について債務者に対して求償権を取得し、その範囲で債権者が債務者に対してもっていた担保権などを債権者に代位して行使することができることになります。
質問
求償権(きゅうしょうけん)とは?
答え
求償権とは(民法459条)
保証人が主たる債務者に代わって貸金等を支払った(返済した)場合、主たる債務に対し、その支払った額の返還を請求できることをいいます。
主たる債務者に代わって、複数いる連帯保証人のうちの一人が債務の履行をしたのであれば、その全額負担した連帯保証人は他の連帯保証人に対してその負担分を求める事ができます。あらかじめ、その負担分を決めてあればその決めた割合で求償します。決めていない場合には、連帯保証人の数で割る(平等)のが一般的です。
この「求償権」の主張を「内容証明郵便」でおこないます。全額負担した旨と、求償される割合を明記します。もちろん、支払ってからの利息分も請求できます。
しかしながら、多くの場合、既に主たる債務者に支払い能力が無いため、条文のように返してもらう事ができないのが現状です。
質問
滌除(てきじょ)、抵当権消滅請求とは?
答え
滌除 (てきじょ)とは、債務者の側から担保物件を売りに出す方法と考えてよいでしょう。債権者・金融機関からの申し立ては「競売」です。債務者側が合法的に処理するのが滌除(てきじょ)です。
抵当不動産について所有権、地上権、永小作権を取得した者(第三取得者 …滌除権者)が抵当権者に対し、[民法382条乃至384条] の規定に従い、一定金額(滌除金額)を提供して、その承諾を得た金額を抵当権者に支払い、または供託することにより抵当権を消滅させることができる制度です。
例えば、買主が土地の時価を5千万円と思えば、抵当権者に5,000万円払うと通知します。抵当権者としては、5,000万円で納得するか、自らリスク(1割高く自ら買うというリスク)を覚悟で競売の申し立てをする以外、方法がなくなります。
そして、抵当権者は、その競売物件が競売手続きにより滌除金額の1割増以上の金額で買受申出する者が出なかった場合は、自ら滌除金額の1割増の価額で競売物件を買い受けなければなりません。
この滌除は別名「増価競売」も言われます。
2004年4月1日より「滌除制度」を廃止し、「抵当権消滅請求」が施行されました。滌除は債務者に大きく有利だった問題を改訂し、改正後は債権者にも配慮した内容になりました。
質問
私は海外在住なのですが扱ってもらえますか?
答え
もちろん可能です。
過去にも何件か手掛けておりますのでご安心下さい。
ただし、条件いくつかございます。
ひとつは、あなたの物件に対し買う方が決まり、そして契約をする際に、貴方に日本へ一時帰国して頂かねばなりません。
もう一つの条件は、専任媒介契約書や委任状にあなたの実印を押して頂かねばなりません。実印が押せ、印鑑登録が取れるか否かの2点です。
それが出来るようでありましたら、弊社で処理させていただきます。
質問
任意売却に関して業者の苦情は何処へすればよいですか?
答え
例えば、不動産業者に対しての苦情であるならば、 その各都道府県に不動産取引に関する窓口がございますので、そちらにご相談下さい。
司法書士に対する苦情であれば、各都道府県の「生活センター消費者相談」へご相談下さい。
弁護士に対する苦情は、その弁護士が属している会へご相談下さい。
弊社以外で受け負った任意売却や競売の案件の苦情に関しましては、対応しかねますのでご了承ください。
質問
町の不動産屋さんと貴社との違いはなんですか?
答え
住宅ローンの残っているマンションと自宅などの不動産の売却は非常に手間と時間がかかります。それに加え、銀行などの債権者との交渉がございます。町の不動産屋さんでは、一つの案件に対してそんなに時間も手間もかけられない事情が有ります。それに加え、任意売却という債権絡みの仕事のノウハウが全くございません。従って、任意売却は町の不動産屋さんでは扱うことが出来ません。 
また、任意売却という業務は儲からない仕事です。利幅の薄い仕事な反面、膨大な手間と時間がかかるので任意売却を専門に処理する人材を置かないといけません。半年に1件か2件しか依頼の無い儲けの無い仕事に対して町の不動産屋さんは投資しません。よって任意売却は扱えないということになります。
質問
銀行・債権者から紹介される業者さんとの違いは何ですか?
答え
業者は依頼主の為に働くということになります。
債権者から依頼された場合には当然の事ながら債権者のために仕事をします。あなたから依頼されればあなたの為に働くことになります。
例えば、引っ越し代の交渉、引越日の交渉等々の細部の交渉においてもどちらの立場に立つかで得られる条件は異なってきます。
また、任意売却の後の残った債務の支払条件などの交渉においても、貴方側に立っての交渉か、債権者側に立っての交渉かでは全然違った条件になってしまう可能性も有ります。 依頼主にとって1円でも、1日でも有利になるように相手と交渉をするのが私たちの仕事です。
    あなたに合った最良の解決方法で、いち早く悩みを解決致します。
    競売や任意売却・・・誰にも相談できない借金の悩み。こんな事に慣れている人なんて一人もいません。みなさんが「初めての事でどうしていいかわからない」とおっしゃいますし、ただ家族や今後の生活の事を心配していらっしゃいます。しかし、最後にはほっと肩をなで下ろし、安堵の笑みを浮かべていらっしゃいます。
    住宅ローンの滞納・未払い問題など、あなたの今のお悩みを伺い、「個人再生の住宅ローン特則」を利用するのか?「任意売却で解決するのが良いのか?」「競売で処理した方が良いのか?」アドバイスいたします。任意売却専門業者だから持っている対応策のバリエーションで、あなたのための解決ご提案ができると思います。
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